河南程功律师事务所

十二、擅自出售共有房屋，买卖关系是否有效?

所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的"平等所有权"，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。

最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"

由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。

十三、应如何认识房屋买卖合同中的"附加条件"或"附件"?

答：买方在签订合同时，一定不要忽视合同的附加条件或附件。商品房买卖合同一般采用的是当地规定的通用合同，对于买方和卖方都比较公平，但开发商作为卖方，往往在合同的空白外加入一些条款，或另外增加附件，在其中加重买方责任，作一些不利于买方的约定。这些附加条件或附件与合同其他条款具有同等效力，因此，买方在签订合同时，一定要对这些附加条件或附件特别注意，看清是否有对自己不利的约定。

十四、房屋租赁时，租赁合同应包括哪些条款?

答：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)当事人约定的其它条款。

十五、房地产出租人在租赁期内转让出租房屋，有什么规定?

答：出租人在租赁期内转让出租房屋的，受让人应继续承担出租人的权利和义务。出租人应提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

十六、哪些房屋是不能出租的?

有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法登记取得房地产权证书或无其他合法权属证明的;(二)共有的房屋，未经其他共有人书面同意的;(三)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的;(四)被鉴定为危险房屋的;(五)产权有争议或产权受到限制的;(六)属违章建筑的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)其他法律、法规、规章禁止的。