河南程功律师事务所

一、什么叫房地产转让?

答：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

二、有哪些情形的房地产不得转让?

答：下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有权人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的房屋。(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

三、房地产转让时，应采用什么方式签订合同?哪些权利和义务随之转移?

答：房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

四、买卖私房有哪些法律程序?

答：城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，私有房屋买卖应按以下程序办理：

(l)签订买卖合同。买卖合同应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该合同应以书面形式成立;

(2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权;并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价;

(3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在合同上签名盖章;

(4)缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税;

(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

五、买方与开发商签订的房屋销售合同无效，买方有权退房吗?

合同无效，意味着当事人所期望借合同达到的结果不会得到法律的支持和保护，合同自始无效，即应恢复到签订合同之前的状态(导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任)。买方与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买方有权退房。