河南程功律师事务所

六、什么是定金?

定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。

七、房屋交付时，与合同约定的房屋面积有差异如何处理?

对按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，按约定处理。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

八、出让土地，房地产转让后，土地使用年限应怎样计算?

答：以出方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

九、什么样的房屋属于夫妻共同财产?

答：按照我国婚姻法的规定，夫妻之间没有特别约定的，婚前的个人房屋，属于个人所有。婚后所买房屋，无论是以夫妻一方名义购买还是以夫妻二人名义购买，都属于夫妻共同财产。

十、未成年人能否成为房主?

答：能。

十一、开发商延期交房怎么办?

答：如开发商延期交房，买主可依据房屋买卖合同追究开发商的违约责任，达到合同解除条件时，买主可以解除房屋买卖合同，并追究开发商的违约责任。