河南程功律师事务所

中国商品房70年土地使用权到期之后，房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现来。

为何“房屋产权”只有70年？

《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年。问题是，土地批租的最高年限究竟是从何而来？为什么是70年而不是80年或者60年呢？

据曾任中国第一任国家土地管理局局长的王先进表述，最高年限70年就是协商折中的结果。

你的房子产权真的够70年吗？

在买房过程中“房产产权期限”问题却被普遍忽略，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。因为施工期等客观原因的存在，现在市面上在售的商品房产权普遍缩水1-3年，更有甚者缩水10年以上。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。

你知道房子产权70年但设计寿命只有50年吗？

房子寿命分为100年和50年两种，这是国家规定的。一般民用建筑都是按50年设计的，只有纪念性建筑和特别重要建筑才会是100年设计寿命。房屋寿命是50年，而普通住宅的产权期限是70年，法规之间不配套。

我国住宅平均寿命仅36年，还用考虑70年产权吗？

按照我国《民用建筑设计通则》的规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50到100年。然而，现实生活中，我国很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离，据统计，我国住宅平均寿命大概是36年左右。所以说如果您的房子是70年产权的话，住到一半时间就属于危房了。

房子70年产权到期后怎么办？

官方长期以来没有明确的规定，物权法规定自动续期并无实际操作价值 。按照《城市房地产管理法》规定，土地使用应于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。